kupna_zmluva_na_byt_predaj_bytu_Lanikova_Group_advokatska_kancelaria_advokat

Kúpna zmluva na byt

Kúpna zmluva je typickým príkladom tzv. scudzovacích zmlúv, ktorých účelom je prevod vlastníckeho práva. Pri kúpnej zmluve vzniká predávajúcemu povinnosť odovzdať predmet kúpy kupujúcemu, a zároveň je kupujúci povinný predmet kúpy prevziať a zaplatiť zaň predávajúcemu dohodnutú kúpnu cenu. Predmetom kúpy môže hnuteľná aj nehnuteľná vec, pričom pokiaľ ide o nehnuteľnosť, musí byť zmluva vyhotovená v písomnej forme.

Plánujete predať alebo kúpiť byt a chcete si pripraviť kúpnu zmluvu na byt sami? Poradíme vám, čo musí kúpna zmluva na byt obsahovať, aby prevod vlastníckeho práva k bytu mohol byť zapísaný do katastra nehnuteľností.

Čo musí kúpna zmluva na byt obsahovať

Kúpna zmluva na byt musí obsahovať jednak všeobecné náležitosti kúpnej zmluvy podľa Občianskeho zákonníka, ale tiež ďalšie osobitné náležitosti stanovené, či už Katastrálnym zákonom alebo Zákonom o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Všeobecné obsahové náležitosti kúpnej zmluvy na byt

V úvode zmluvy je potrebné vymedziť, o aký právny úkon ide, teda v hlavičke zmluvy uvediete, že ide o kúpnu zmluvu.

Podstatnou náležitosťou kúpnej zmluvy je predovšetkým identifikácia zmluvných strán, teda predávajúceho a kupujúceho. Tieto osoby identifikujeme prostredníctvom osobných údajov ako meno a priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, trvalý pobyt a štátna príslušnosť, ak ide o fyzické osoby. V prípade právnickej osoby uvedieme názov, sídlo, identifikačné číslo, prípadne iné údaje, ktoré identifikujú právnickú osobu.

Najdôležitejšími náležitosťami kúpnej zmluvy sú predmet kúpy a kúpna cena. Predmetom kúpy môžu byť hnuteľné i nehnuteľné veci, veci určené individuálne, druhovo, hromadne, či spoluvlastnícky podiel. Predmet vždy musí byť opísaný čo najpresnejšie, aby nebol zameniteľný s inou vecou. Údaje o byte ako o predmete kúpy, ktoré je potrebné špecifikovať uvádzame v ďalšom texte.

 V zmluve musí byť vymedzená kúpna cena a spôsob jej úhrady. Výšku kúpnej ceny si zmluvné strany určia dohodou, pričom cena by mala byť špecifikovaná ako peňažná suma. Dôležité je tiež dohodnúť,  kedy nastáva splatnosť kúpnej ceny a či bude uhradená jednorazovo alebo v splátkach. Kúpna cena môže byť zaplatená v hotovosti s finančných prostriedkov kupujúceho alebo aj z finančných prostriedkov iných subjektov, napríklad banky. V súčasnosti väčšina kupujúcich si na kúpu bytu musí zobrať hypotekárny úver. Práve pri zaplatení kúpnej ceny z hypotekárneho úveru je potrebné si dať obzvlášť pozor na postup zaplatenia kúpnej ceny, keďže práve toto býva pri kúpnych zmluvách najproblematickejšie.

Okrem uvedeného musí byť z kúpnej zmluvy ďalej zrejmé, že predávajúci predáva predmet kúpy a kupujúci predmet kúpy kupuje. Ak sú kupujúcimi manželia, treba uviesť, že predmet kúpy nadobúdajú do bezpodielového spoluvlastníctva a v prípade viacerých kupujúcich sa uvedie veľkosť spoluvlastníckeho podielu každého z nich.

Na záver nezabudnite dátum a miesto uzavretia zmluvy a podpisy všetkých účastníkov zmluvy.

Osobitné náležitosti kúpnej zmluvy na byt

Kúpna zmluva na byt je jedna z najzložitejších scudzovacích úkonov.  Kúpna zmluva na byt musí okrem vyššie uvedených obsahových náležitostí vyplývajúcich v Občianskeho zákonníka spĺňať aj obsahové náležitosti uvedené v osobitnom právnom predpise, a to Zákone o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, musí každá zmluva, predmetom ktorej je prevod bytu alebo nebytového priestoru obsahovať, okrem všeobecných náležitostí aj:

  • popis bytu alebo nebytového priestoru v dome a príslušenstva bytu a označenie nehnuteľnosti,
  • vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu,
  • určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku,
  • úpravu práv k pozemku,
  • vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu na pozemku,
  • zistenie technického stavu bytu a nebytového priestoru podľa znaleckého posudku s uvedením opráv, ktoré treba nevyhnutne vykonať v najbližších dvanástich mesiacoch, ak o to nadobúdateľ bytu alebo nebytového priestoru požiada,
  • vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy,
  • úpravu práv k zariadeniam civilnej ochrany, ak sú také objekty v dome, po predchádzajúcom súhlase príslušných orgánov.

Kedy dochádza k prevodu vlastníckeho práva

Práva k nehnuteľnostiam sa zapisujú v katastrálnom konaní podľa ustanovení Katastrálneho zákona. Na konanie je príslušný okresný úrad, v obvode ktorého sa nehnuteľnosť nachádza. Práva k nehnuteľnostiam zo zmlúv sa zapisujú vkladom, pričom konanie začína na návrh účastníkov konania, ktorí s návrhom na vykonanie vkladu musia doručiť okresnému úradu aj kúpnu zmluvu. Na základe právoplatného rozhodnutia okresného úradu nastávajú právne účinky vkladu a vlastníkom sa stáva kupujúci.

Vlastnícke právo k bytu prechádza na kupujúceho až vkladom do katastra. Z uvedeného dôvodu je potrebné dôsledne zvážiť a upraviť v kúpnej zmluve postup a okamih zaplatenia kúpnej zmluvy, aby sa kupujúci nedostal do situácie, že zaplatí kúpnu cenu za byt, ale vlastníckom tohto bytu sa nestane, pretože kúpnu zmluvu kataster nehnuteľností nezapíše.

Na druhej strane sa môže stať situácia, že predávajúci prevedie byt na kupujúceho, kataster kúpnu zmluvu zapíše, ale kupujúci kúpnu cenu už nezaplatí.

V prípade, že plánujete kúpiť byt alebo predať byť a chceme mať 100% istotu, že svoje peniaze dostanete alebo že byt nadobudnete, obráťte sa na nás. Naša advokátska kancelária sídliaca v Bratislave, vypracuje kúpnu zmluvu na byt, ktorú autorizuje advokát. Kúpna zmluva na byť  autorizovaná advokátom vám zaistí rýchly a bezproblémový prevod nehnuteľnosti.

04apr 2017

Register partnerov verejného sektora Register partnerov verejného sektora je informačný systém verejnej správy, ktorý obsahuje zákonom stanovené údaje o fyzických a právnických osobách, ktoré sú podľa tohto zákona partnermi verejného sektora. Register partnerov verejného sektora bol zriadený zákonom č. 315/2016 Z. z. o registri partnerov verejného sektora a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších právnych predpisov, tzv. protischránkovým zákonom. […]

22feb 2016
ochrana_osobnych_udajov_lanikova_group_advokatska_kancelaria

Plán kontrol Úradu na ochranu osobných údajov pre rok 2016 Úrad na ochranu osobných údajov je orgánom štátnej správy s celoslovenskou pôsobnosťou, ktorý vykonáva dozor nad ochranou osobných údajov a podieľa sa na ochrane základných práv a slobôd fyzických osôb pri spracúvaní ich osobných údajov. V rámci svojej pôsobnosti vykonáva pravidelne kontroly zamerané na zákonnosť spracúvania […]

05feb 2016
druzstevne_podielnicke_listy_lanikova_group_advokatska_kancelaria

Nároky z neplatných družstevných podielnických listov DPL Otázka: Dobrý deň, pred dvomi rokmi som zdedil po babke cenné papiere v poľnohospodárskom družstve. Cenné papiere, ktoré sa nazývali družstevné podielnické listy, mali byť evidované v Centrálnom depozitári cenných papierov. Keď som sa informoval na družstve, povedali mi, že družstevné podielnické listy boli premenené na listinné a vyhlásené za […]

03feb 2016
pravo_nehnutelnosti_spor_spoluvlastníkov_sud_dohoda_lanikova_group_adovkatska_kancelaria

Otázka: Traja súrodenci sme zdedili polyfunkčný dom na námestí v Nitre. Každý z nás má spoluvlastnícky podiel vo veľkosti 1/3. Jednotlivé byty a nebytové priestory v dome sa prenajímajú. Nehnuteľnosť spravuje a o všetkom rozhoduje moja sestra. Zisk z prenájmu nám vypláca raz za rok. Už dlhšie máme však s bratom podozrenie, že nás klame a necháva si peniaze. […]

18jan 2016
aktualizacia_obchodnych_podmienok_lanikova_group_advokatska_kancelaria

E-shopisti od 1.2.2016 musíte aktualizovať obchodné podmienky Od 1.februára 2016 musia prevádzkovatelia e-shopov aktualizovať svoje podmienky. Novým zákonom sa rozširuje informačná povinnosť e-shopistov o možnosť alternatívneho riešenia sporov. V záujme posilnenia ochrany spotrebiteľa pri predaji tovaru alebo poskytovaní služieb na diaľku, bol prijatý nový zákon o alternatívnom riešení spotrebiteľských sporov. Týmto zákonom sa zavádza možnosť mimosúdneho riešenia sporu […]

18jan 2016
smrt_dlznika_poistenie_uveru_lanikova_group_advokatska_kancelaria

Smrť dlžníka a poistenie úveru OTÁZKA: Dobrý deň pani advokátka Lániková, rada by som vás poprosila o radu. Prednedávnom nám zomrel otec a v priebehu dedičského konania sme sa s bratom dozvedeli, že otec si zobral rok pred smrťou  úver. Úver bol pre prípad smrti poistený, napriek tomu však banka  od nás ako dedičov vymáha otcov dlh. […]