pravo_nehnutelnosti_spor_spoluvlastníkov_sud_dohoda_lanikova_group_adovkatska_kancelaria

Otázka:

Traja súrodenci sme zdedili polyfunkčný dom na námestí v Nitre. Každý z nás má spoluvlastnícky podiel vo veľkosti 1/3. Jednotlivé byty a nebytové priestory v dome sa prenajímajú. Nehnuteľnosť spravuje a o všetkom rozhoduje moja sestra. Zisk z prenájmu nám vypláca raz za rok. Už dlhšie máme však s bratom podozrenie, že nás klame a necháva si peniaze. Čo s tým môžeme robiť?

Odpoveď:

Pokiaľ viacej osôb vlastní jednu nehnuteľnosť, môže to v praxi prinášať veľa problémov. Spoluvlastníci majú často odlišné názory a nevedia sa dohodnúť na spôsobe nakladania so spoločnou vecou a jej využitia.

Z vašej otázky vyplýva, že ste spoluvlastníkom nehnuteľnosti spolu s dvomi súrodencami, pričom spoluvlastnícky podiel každého z vás predstavuje 1/3-inu z celku.

Podľa zákona spoluvlastnícky podiel vyjadruje mieru, akou sa podieľa spoluvlastník na právach a povinnostiach, vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci.

Keďže vaše spoluvlastnícke podiely sú rovnaké, každý z vás má rovnaké práva a povinnosti a všetci traja spoluvlastníci sa rovnakou mierou podieľate na rozhodovaní o nakladaní s nehnuteľnosťou a v prípade jej prenajatia má každý z vás rovnaký podiel na zisku z prenájmu, ale i na výdavkoch.

Je potrebné zdôrazniť, že podľa Občianskeho zákonníka o hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci s väčšinou počítanou  podľa veľkosti podielov. Keďže vy a váš brat máte spolu väčšinu (t.j. 2/3-iny z celku), môžete spolu rozhodovať o hospodárení s nehnuteľnosťou. Vaše rozhodnutie napr. o užívaní nehnuteľnosti, jej prenájme, resp. údržbe, sú právne záväzné pre všetkých podielových spoluvlastníkov, teda aj spoluvlastníka s menšinovým podielom (vo vašom prípade 1/3-iny z celku). Tento prehlasovaný spoluvlastník má zo zákona právo domáhať sa ochrany na súde iba v prípade, ak bol prehlasovaný pri rozhodnutí o dôležitej zmene spoločnej veci (dôležitou zmenou je napr. prestavba, podstatná rekonštrukcia a pod.). Pokiaľ ide o bežné nakladanie s vecou, zákon menšinovému spoluvlastníkovi nedáva takúto právu ochranu a musí sa podriadiť rozhodnutiu väčšiny.

Pokiaľ mienite rozhodovať vy dvaja s bratom a nedosiahnete súhlas tretieho spoluvlastníka, doporučujeme    prijať a vyhotoviť rozhodnutie  v písomnej forme.

Pri preverovaní delenia zisku z prenájmu je prioritne potrebné, aby ste získali pravdivé informácie o hospodárení so spoločnou vecou (najmä nájomné zmluvy, bankové výpisy a pod.). Následne na základe toho vyhodnotíte, či vaša sestra postupuje v súlade so zákonom alebo nie. Máte nárok nahliadnuť do nájomných zmlúv a všetkých účtovných dokladov. Pokiaľ zistíte nezrovnalosti, je možné žiadať o vyplatenie dlžnej sumy podľa veľkosti podielu na vás pripadajúceho.

Pokiaľ nesúhlasíte s tým, aby spoločnú nehnuteľnosť spravovala vaša sestra, môžete to zmeniť, a to prijatím rozhodnutia s väčšinou podielov.

Ak by sa situácia s vašou sestrou stala natoľko zložitá, že by ste už naďalej nemohli spoločne s domov hospodáriť, môžete kedykoľvek spoluvlastníctvo zrušiť. Pri zrušení podielového spoluvlastníctva dáva zákon predovšetkým prednosť dohode spoluvlastníkov. Všetci súrodenci ako spoluvlastníci domu sa môžete dohodnúť na zrušení a vzájomnom vyporiadaní podielového spoluvlastníctva. Keďže predmetom dohody o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva je nehnuteľnosť, musí mať dohoda písomnú formu.

Pokiaľ nebude možné dohodu uzavrieť, rozhodne o zrušení a vzájomnom vyporiadaní podielového spoluvlastníctva súd na návrh ktoréhokoľvek z vás. Ak je rozdelenie nehnuteľnosti reálne možné, čo predpokladám vo vašom prípade je, súd rozhodne o rozdelení veci. Súd by mohol rozhodnúť napríklad tak, že každému z vás patrí jeden byt a nebytový priestor v dome.

Pokiaľ rozdelenie nie je možné, prikáže súd dom do vlastníctva jednému alebo viacerým z vás. Ten, komu bol dom prikázaný, bude musieť poskytnúť ostatným spoluvlastníkom finančnú náhradu, určenú znalcom.

Pokiaľ žiadny z vás dom nechce, môže súd nariadiť jeho predaj. Výťažok z predaja si rozdelíte podľa výšky spoluvlastníckeho podielu.

Zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva k nehnuteľnosti býva často komplikované a časovo i finančne náročné, preto odporúčame obrátiť sa na advokáta, ktorý sa špecializuje na právo nehnuteľností.