Aké problémy spôsobuje v praxi podielové spoluvlastníctvo k nehnuteľnosti?

Vlastníte len časť domu, bytu či pozemku? Potom pozorne čítajte, aké problémy vám to môže spôsobiť.

Podielové spoluvlastníctvo nehnuteľnosti sa môže na prvý pohľad javiť ako ideálne riešenie pri spoločnej kúpe nehnuteľnosti s priateľom, rodinou či napríklad ak si to sami nemôžeme dovoliť. Podielovým spoluvlastníkom sa môžete stať aj vtedy, ak zdedíte len časť domu, bytu či pozemku. A práve takýto stav v praxi často spôsobuje množstvo problémov. Spoluvlastníctvo sa môže veľmi rýchlo stať zdrojom problémov, ktoré sa vedia jednoducho vymknúť spod kontroly. Aké nečakané komplikácie vám môže podielové spoluvlastníctvo nehnuteľnosti spôsobiť?

V tomto článku vám odhalíme najčastejšie prekážky, s ktorými sa môžete stretnúť, ak ste aj vy vlastníte len časť nehnuteľnosti a ponúkneme vám aj praktické rady ako sa s nimi vysporiadať.

Čo je podielové spoluvlastníctvo?

V prvom rade je potrebné si vysvetliť, čo je podielové spoluvlastníctvo a kedy môže vzniknúť. O podielovom spoluvlastníctve hovoríme vtedy, ak viacerí ľudia vlastnia jednu vec. Každý zo spoluvlastníkov má podiel na tejto veci v určitej výške. Tento podiel vyjadruje mieru, akou sa podieľa na právach a povinnostiach k tejto veci.

Každý vlastník, a teda aj spoluvlastník nehnuteľnosti, je oprávnený túto vec držať, užívať, požívať z nej úžitky (napr. nájomné) a nakladať s ňou, avšak v pomere zodpovedajúcom výške spoluvlastníckeho podielu.

Môžete si nehnuteľnosť rozdeliť? 

Pokiaľ nehnuteľnosť vlastnia dvaja alebo viacerí spoluvlastníci, ktorí ju chcú užívať, môže vzniknúť problém ohľadom toho kto ju bude užívať, príp. akú časť. U nás sa uplatňuje princíp tzv. ideálneho spoluvlastníctva. To znamená, že spoluvlastnícky podiel predstavuje len tzv. ideálny podiel a nie je možné ho reálne na nehnuteľnosti vyčleniť. Nie je teda možné určiť, že túto časť nehnuteľnosti užíva jeden a túto druhý.  Fakticky sa síce môžete dohodnúť na tom, že dočasne bude každý z vás užívať len niektorú časť nehnuteľnosti, avšak právne zostanete stále vlastníkom podielu k celej nehnuteľnosti.

Pokiaľ je možné fakticky nehnuteľnosť rozdeliť, napríklad pozemok na 2 samostatné pozemky, je potrebné postupovať zákonom stanoveným postupom a uzatvoriť dohodu o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva podkladom ktorej bude geometrický plán, príp. iné potrebné dokumenty.

Čo keď užíva nehnuteľnosť iba jeden spoluvlastník?

Jedným z najčastejších problémov podielových spoluvlastníkov býva neschopnosť dohodnúť sa na hospodárení so spoločnou vecou, teda napríklad na spôsobe jej užívania. Často sa stáva, že nehnuteľnosť užíva len jeden zo spoluvlastníkov a ten druhý nemá do nej prístup. To môže viesť hneď k niekoľkým komplikáciám, ktoré môžu poriadne naštrbiť rodinné či priateľské vzťahy a skomplikovať spoluvlastníkom ich život.

V tomto prípade ide o rozhodovanie o hospodárení so spoločnou vecou, čo znamená rozhodovanie o tom, kto ju bude užívať, či sa prenajme alebo rekonštruuje a pod. Dôležité je si uvedomiť, že podľa Občianskeho zákonníka o hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. V praxi to znamená, že spoluvlastníci hlasujú o tom, ako budú s nehnuteľnosťou nakladať a váha ich hlasu zodpovedá veľkosti toho ktorého podielu. Pokiaľ takýmto spôsobom rozhodne väčšina o tom, ako budú s vecou hospodáriť, menšina sa musí prispôsobiť. Môže sa teda ľahko stať, že ak sú dvaja spoluvlastníci, pričom jeden má väčší podiel ako ten druhý, menšinového spoluvlastníka prehlasuje. Menšinový spoluvlastník sa musí takémuto rozhodnutiu prispôsobiť, aj keď s tým nesúhlasí.

Môže jeden spoluvlastník rozhodnúť o rekonštrukcii?

V prípade rekonštrukcie nehnuteľnosti sa taktiež postupuje podľa zákonnej úpravy o hospodárení so spoločnou vecou. O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou, a to podľa výšky svojich spoluvlastníckych podielov. To. znamená, že aj v prípade rekonštrukcie, t.j. investovania do spoločnej veci, môže väčšinový spoluvlastník prehlasovať menšinového a rozhodnúť o tom, že je potrebné do spoločnej veci investovať.

Príklad: Traja súrodenci vlastnia jeden byt, pričom každý z nich má 1/3. Dvaja z toho chcú byt rekonštruovať. Informujú o tomto zámere tretieho spoluvlastníka. Tento aj keď s tým nesúhlasí, dvaja spoluvlastníci, ktorí majú spolu 2/3 ho môžu prehlasovať a žiadať od neho, aby zaplatil za rekonštrukciu 1/3 ceny.

Čo sa stane, ak každý vlastní 1/2 nehnuteľnosti?

Ale čo v prípade, že sú spoluvlastníci len dvaja a ich podiely sú rovnaké? Takýto stav je veľmi bežný, napr. ak zdedia nehnuteľnosť dvaja súrodenci rovným dielom. Tu nám však zákon nedáva veľa možností. Ak sa so svojou súrodencom, či inou osobou, s ktorou spoločne vlastníte nehnuteľnosť, nedokážete dohodnúť na hospodárení, nezostáva vám nič iné ako obrátiť sa na súd.  Ten  na základe návrhu jedného zo spoluvlastníkov vo veci rozhodne. Rovnaký postup platí aj pri rovnosti hlasov viacerých spoluvlastníkov.

Kto má nárok na zisk a kto musí platiť náklady?

Okrem hospodárenia so spoločnosťou nehnuteľnosťou by sa spoluvlastníci mali dohodnúť aj na tom, ako si rozdelia zisk napríklad pri prenájme nehnuteľnosti a kto platí náklady spojené nehnuteľnosťou, napr. príspevky do fondu opráv a pod.

Stáva sa, že niektorí spoluvlastníci si chcú buď privlastniť viac zo zisku alebo sa vyhnúť niektorým výdavkom. Aj v tomto prípade je kľúčová veľkosť podielu spoluvlastníka. Tak zisky ako aj výdavky by mali byť priamo úmerné veľkosti podielu, ktorý spoluvlastník na nehnuteľnosti má. No a v prípade, že vám niekto krivdí a prichádzate o peniaze alebo platíte viac ako by ste mali, ostáva vám znovu len jediná možnosť, a to obrátiť sa na súd.

Môžete svoj spoluvlastnícky podiel predať?

Podielový spoluvlastník vlastní na nehnuteľnosti tento svoj spoluvlastnícky podiel a s tým môže nakladať podľa vlastného uváženia. To znamená, že ho môže aj predať. Ak sa rozhodnete svoj spoluvlastnícky podiel predať, musíte ho najprv ponúknuť na predaj ostatným spoluvlastníkom.  Tomuto hovoríme zákonné predkupné právo.

Ak sa teda rozhodnete spoluvlastnícky podiel predať a máte už konkrétneho kupcu, musíte ho za rovnakých podmienok najprv ponúknuť ostatným spoluvlastníkom. Ak títo odmietnu váš spoluvlastnícky podiel kúpiť alebo nereagujú na výzvu v zákonom stanovenej lehote, môžete ho predať.

Nájsť kupcu na spoluvlastnícky podiel býva častokrát problematické, keďže nový spoluvlastník automaticky vstupuje aj do vzťahov s ostatnými spoluvlastníkmi, ktoré môžu byť komplikované.

Aj z predkupného práva však existuje výnimka. Ak sa rozhodnete svoj podiel previesť na blízku osobu, nemusíte ho ponúkať na predaj ostatným spoluvlastníkom. Takouto blízkou osobou je príbuzný v priamom rade, súrodenec a manžel, ale aj iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom, ak by ujmu, ktorú utrpí jedna z nich dôvodne pociťovala ako vlastnú.

Čo robiť v prípade, že sa aj vy ocitnete v problematickej situácii?

Skúsili ste všetko a aj napriek tomu ste sa s ostatnými spoluvlastníkmi nedokázali dohodnúť? Váš súrodenec vás vylúčil z užívania nehnuteľnosti, na ktorej máte podiel a odmieta vám do nej umožniť vstup? Väčšinoví spoluvlastníci vás prehlasovali v zásadnej otázke a neviete čo robiť?

Radi vám s tým pomôžeme. Neváhajte sa na nás obrátiť a poradíme vám, aké máte možnosti.Napíšte nám na email info@lanikovagroup.sk a ozveme sa vám.